Личное жильё - возможные варианты изменений, какие лучше, какие хуже и какие вообще возможны

Мы все хотим жить в красивом, хорошем, ухоженном, уютном доме. Мы хотим, чтобы рядом с домом была парковка для нашего автомобиля и зелень, за которой будет следить садовник. Мы хотим лифт, чтобы не таскать продукты на себе и желаем вид из своего окна, а сидя на балконе и потягивая чаек, мы хотим наслаждаться жизнь. Мы хотим комфорт. Этого хотят все без исключения. Но не все могут себе позволить все это и, не имея финансовых средств, покупают недвижимость в старых домах надеясь на перспективу или собственного заработка и смену жилья в более новом доме или на проекты по улучшению жилья, которые продвигают муниципалитеты (отдел по изменению и улучшению) и подрядчики, которые, конечно, хотят заработать.

195 просмотров
Личное жильё - возможные варианты изменений, какие лучше, какие хуже и какие вообще возможны

Заработать хотят все, но если в Тель-Авиве или Рамат-Гане при перестройке дома подрядчик заработает 40-50 тысяч на каждом метре, то в Петах-Тикве его заработок не превышает 25 тысяч. И все равно они берутся.

Конечно, подрядчику выгоднее строить новый дом или, разломав старый, возвести на его месте многоэтажное здание, но такое не всегда происходит. Дело в том, что для того, чтобы проект был экономически выгоден, подрядчик, сломав здание, должен возвести в 3-4 раза больше квартир, добавив к ним в обязательном порядке парковки. Если здание находится на большом земельном участке и количество квартир не превышает десятка, то подрядчики выстраиваются в очередь, чтобы получить право на проект и готовы дать больше тем, кто является обладателем собственности. Но, что делать, если дому уже за 50 лет, а в нем 2-3 подъезда и не 10, а 20, а то и больше квартир, да еще и весь этот проект расположен на таком участке земли, что к нему и «собачью будку» не пристроить? В этом случае нам предлагают Таму, а вернее «укрепление дома», что на иврите обозначают как ТАМА-38.

Давайте разберемся в возможных вариантах изменений, какие лучше, какие хуже и какие вообще возможны.

𝟏. Пинуй-Бинуй

Это самое хорошее, самое лучшее и самое сложное. Пинуй-Бинуй – выселение и строительство включает в себя переселение жильцов во временное жилье, строительство нового проекта на месте старого дома и заселение жильцов обратно за счет подрядчика. При пинуй-бинуй не перестраивается дом, а перестраивается целый микрорайон. Как правило, это делается на очень больших участках, где сильно разбросаны дома и нет большого количества жильцов при этом подрядчик, как правило, строит высокие башни на 20-36 этажей с 4-6 квартирами на каждом этаже.

Такое строительство из-за резкого увеличения количества жильцов, утверждается не на уровне города, а на уровне страны и обязано включать в себя развитие инфраструктуры, строительство новых школ и садиков, магазинов и супермаркетов, требует расширения дорог и прочего. Из-за последнего проекты затягиваются на десять-пятнадцать и больше лет и, как говорится, дай Б-г дожить. Конечно, это дает широкое поле деятельности всяким шахер-махерам, старающимся подписать квартировладельцев под бумагами, что они их представляют, с тем, чтобы в дальнейшем получить свою долю у подрядчиков или, если не получится, у самих квартировладельцев.

𝟐. Бинуй-Пинуй

Этот вариант пытаются провести очень крупные компании. Они предлагают жильцам квартиры в уже построенных ими проектах с тем, что существующая недвижимость переходит в их владение и они сами решают как этим распоряжаться. Компании не всегда могут предложить в том же городе и начинают уговаривать жильцов центра переехать на периферию. Естественно, что предлагая квартиру в том же городе, компания дает оценку существующей квартире и предлагает выкупить у них квартиру по уже другой цене. Идея заслуживает внимание, если вы готовы продать свою квартиру дешевле и взять дополнительную ипотеку (машканту) на оплату нового жилья не всегда зная где реально вам будет предложена новая квартира. Сколько времени тянутся такие проекты – никто толком сказать не может.

𝟑. Тама 38-2 или «Ариса бе-бния»

Это довольно распространенный вид проектов, так как подрядчику проще, чем в предыдущих вариантах, получить разрешение, которое дается на уровне городских властей. Идея заключается в сломке существующего одиночного здания, оплате строительной фирмой жильцам съема другой квартиры до окончания строительства и создание нового 6-7-этажного дома с парковками для каждой квартиры.

Это наиболее быстрый и наиболее положительный вариант для квартировладельцев небольших зданий, но тут все упирается в экономическую выгоду подрядчику. Дело в том, что если участок маленький, то подрядчик не может создать необходимые парковочные места и/или расширить дом. Если в доме много квартир, а у подрядчика ограничение по количеству увеличиваемой площади, то ему становится невыгодно строительство, так как его экономический расчет и прибыль идут за счёт реализации новых квартир. А чем меньше этих квартир или чем хуже место строительства, тем меньше у вашего дома шанса, что подрядчик или муниципалитет согласятся на подобное.

𝟒. Тама 38-1 или 38-3 или «Хизук байт им тосафот»

На сегодняшний день самый простой и самый легкий способ улучшить свои жилищные условия. За счет строительства еще 2-3 этажей и продажи квартир на этих этажах, подрядчик перестраивает дом, усиливает внешние стены, ставит лифт, делает лобби, а главное, добавляет каждой квартире балкон и еще одну комнату (мамад). Все забывают, что подрядчик оплачивает расходы по адвокату и строительному надзору со стороны квартировладельцев. Количество таких проектов очень сильно выросло за последние года, так как государство решило укрепить старые здания из-за возможности землетрясения, но подрядчики стараются больше взять, чем дать, что иногда приводит к довольно плачевным последствиям.

Именно поэтому государство решило прекратить эту часть проектов в конце следующего 2022 года. Кто успеет получить разрешения на изменение своего дома – тот успел. Кто нет – будет ждать следующих вариантов проектов, которые возможно будут утверждены государством когда-нибудь. На сегодняшний день ходят непроверенные слухи о возможности подобного строительства, но уже БЕЗ дополнительных метров в виде балкона и большой дополнительной комнаты. То есть укрепление домов все еще будет проходить НЕ за счет квартировладельцев, а за счет подрядчиков, но уже с потерей сегодняшних 25 дополнительных квадратных метров.

Часто существующая проблема – нехватка парковочных мест. Но это зависит от дома, проекта, переговоров со строителями и консультантами по парковкам.

Должен признаться, что данный проект самый неприятный из всех существующих. Как только начинается ТАМА-38 вы начинаете жить на стройке. Если у вас небольшой дом, то полтора, а если большой, то все 2 с лишним года вы дышите пылью, не имеете нормальной лестницы и постоянно слышите стук молотков и крики рабочих.

Но вы знаете за что мучаетесь. Как только появляется разрешение на строительство – стоимость вашей квартиры возрастает автоматически на 10%, а после окончания на 20-25%. Вы не вкладываете собственных средств, но получаете добавки. Вы можете съехать с этой квартиры и сдать ее за меньшую сумму на срок строительства. Вы можете продать ее, получив разрешение. Вы можете подождать и стать обладателем более комфортабельного жилья не потратив своих денег и уже потом решить жить дальше в этой квартире или, продав ее, купить в другом месте, погасив часть ипотеки.

В проектах ТАМА жильцы дома выбирают представителей, которые, представляя их интересы, встречается с подрядчиками, адвокатами, инженерами по надзору за строительством и предлагает собранию утвердить представленные возможности для перестройки дома. Для того, чтобы пойти на проекты не требующие сломки дома, надо иметь подписи 67% жильцов, в противном случае требуется подписи 80%. То есть если в доме 16 квартир, а у вас только 12 согласных, то проект «Пинуй-Бинуй» не может состояться.

Иногда можно подписать всех жильцов и. остановиться на том, что инженерный отдел муниципалитета не разрешит в этом месте полную стройку. Что делать? К сожалению, ничего. Поэтому масса подрядчиков, посредников, шахер-махеров рассказывают вам месяцами, а то и годами, что у них «свои связи в ирие», обещая вам «Большие Васюки», все время подсовывая новые бумаги на подпись, так как закон ограничил их двумя годами на права юридического представления квартировладельцев.

Смею заметить, что если ваш дом находится в линии аналогичных домов, где уже идет проект ТАМА, получить изменение именно вашего дома на «Пинуй-Бинуй» не будет возможным, но задержавшись, вы можете глотать пыль дополнительные 2 года, когда согласитесь на перестройку вашего дома.

Важно заметить, что если ваш дом начинает разваливаться, НИКТО не обязан предоставить вам новое жилье. Если сломался купленный вами холодильник, вы его ремонтируете за свои деньги или покупаете новый. Если сломалась машина – вы ее чините, а если она не проходит тест, то вы не имеете права ее использоваться. Так же и с домом. Если инженер по надзору от муниципалитета считает, что дом требует ремонта, то он обращается к жильцам с требованием в какой срок произвести ремонт и квартировладельцы, скидываясь, нанимают подрядчика уже ЗА СВОИ деньги. Конечно, муниципалитет, если имеет возможность, может поучаствовать, но это не является обязательным для частного жилья.

Никто не говорит, что не могут возникнуть проблемы во время или после окончания изменения проекта. Но статистика показывает, что при наличии хорошего адвокатского сопровождения, банковских гарантий и контроля со стороны профессионального инженера по надзору за строительством, проекты растут как грибы, сезон которых, как я уже указал выше, закончится к октябрю 2022 года.

Желаю всем принять правильные для себя решения и выбрать наиболее реальный и подходящий вариант проекта для дальнейшей жизни.

Автор статьи – в прошлом профессиональный агент по продаже недвижимости и правом юридических подписи на договорах компании «Шикун уПитуах», контрольный пакет акций которой был выкуплен компанией «Азурим».

Все описанное в статье является исключительно информативной частью, за юридическими и техническими аспектами проектов стоит обращаться в соответствующие инстанции и к специалистам в интересующей области.

Деда Саша

Admin
Эскорт-Агенство «кнессет»
Нет комментариев. Ваш будет первым!